在建工程抵押風(fēng)險(xiǎn)及防范

       在建工程抵押作為一種重要的融資渠道，既能滿足金融機(jī)構(gòu)拓展金融業(yè)務(wù)的需要，同時(shí)又能解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資需求，對(duì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展發(fā)揮了一定作用。2010年4月30日，為防止炒地、炒房，特別是開(kāi)發(fā)商惡意囤地、圈而不建的行為，銀監(jiān)會(huì)要求以在建工程抵押，取消土地抵押。一時(shí)間，各地的在建工程抵押登記的數(shù)量顯著增加。但由于在建工程抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)為將來(lái)建成的房屋其具有重大意義而其價(jià)值大，建設(shè)周期長(zhǎng)，需要資金量大，風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，一旦遇到融資困難或者市場(chǎng)變化，資金鏈斷裂，導(dǎo)致貸款無(wú)法償還時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生對(duì)抵押標(biāo)的物進(jìn)行處置的問(wèn)題，若處理不當(dāng)，勢(shì)必會(huì)引起糾紛，給社會(huì)帶來(lái)不安定因素。因此，就在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)及防范談一些自己的認(rèn)識(shí)。
       一、在建工程抵押的法律依據(jù)
      《物權(quán)法》出臺(tái)以前，關(guān)于在建工程抵押并沒(méi)有明確的法律和行政法規(guī)的依據(jù)。1997年5月建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定：“本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法的方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有方式抵押給貸款機(jī)構(gòu)作為償還貸款履行的擔(dān)保的行為。”《最高人民法院關(guān)于適用<中國(guó)人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問(wèn)題的解釋》第47條規(guī)定：“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造的房屋或者其他建筑物抵押時(shí)，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押物有效。”由此可見(jiàn)：首先，在建工程抵押的目的僅限于取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，貸款用途只能是工程建設(shè)貸款，而不能是流動(dòng)資金貸款或者其他類型貸款。其次，在建工程抵押的抵押權(quán)人只能是金融機(jī)構(gòu)，而抵押人必須是借款合同的債務(wù)人，同時(shí)也是在建工程的建設(shè)者。再次，在建工程抵押的抵押物必須是合法建設(shè)。因此，抵押人必須已經(jīng)取得在建工程的《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等證件。
       2007年10月，《物權(quán)法》頒布實(shí)施，為在建工程抵押確立了法律依據(jù)?！段餀?quán)法》第180條明確，正在建造的建筑物可以抵押。如此規(guī)定，主要是為了解決建設(shè)者融資難，從而保證在建工程能順利完工。在建工程抵押存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)謹(jǐn)慎辦理。
       二、在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)
       在建工程抵押的標(biāo)的物是正在建造中的房屋，它是一個(gè)處在不斷變化中的物體。由于在建工程抵押涉及的法律關(guān)系復(fù)雜，可變因素與不確定因素較多，因此承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大。從抵押權(quán)人來(lái)說(shuō)，一方面，善意購(gòu)房人的優(yōu)先受償權(quán)及抵押權(quán)設(shè)定前的應(yīng)繳稅款均優(yōu)于抵押權(quán)，不利于保障抵押權(quán)人的合法利益，另一方面，在建工程抵押、土地抵押、商品房期權(quán)抵押易造成沖突并引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，從而導(dǎo)致抵押權(quán)落空。
       注意在建工程禁止抵押的幾種情形：1、已經(jīng)預(yù)售的房屋；2、預(yù)查封的房屋；3、屬于公益性質(zhì)（如學(xué)校、幼兒園）等的房屋；4、不符合土地使用和規(guī)劃許可要求的房屋；5、其他違反法律法規(guī)規(guī)定的房屋。