住宅類房產(chǎn)抵押評估方法

　　住宅類房地產(chǎn)作為債權(quán)抵押處置中最常見的抵押物，如何有效回收評估，可謂是極有門道的。今天這篇文章將從評估思路→有效性評價→回收價值評估→回收時間評估→住宅變現(xiàn)影響因素五大塊一一展開，做詳細(xì)的解說。影響抵押住宅回收價值和回收時間的因素主要包括以下幾方面：

　?、儆绊懟厥諆r值和回收時間的因素：如附租賃權(quán)影響、他行首封、區(qū)域經(jīng)濟(jì)景區(qū)度、區(qū)域司法環(huán)境等、房產(chǎn)涉及糾紛、抵質(zhì)押住宅所有權(quán)人涉及刑事訴訟案件、“房地分離”抵押、房產(chǎn)尚未騰空等；

　　②側(cè)重影響回收價值的因素：如處置稅費、需扣除優(yōu)先受償?shù)那闆r等。

　　一、主要評估思路

　　在分析抵押住宅的回收問題時，首先判斷抵押有效性，其次依據(jù)不同的回收方案對抵押住宅進(jìn)行估值和回收時間分析，并結(jié)合不同回收方案下影響住宅資產(chǎn)變現(xiàn)的主要因素，判斷其可能的回收金額和回收時間。在借款人已經(jīng)違約的情境下，對于債權(quán)人來說，抵押的住宅主要通過以下幾種途徑實現(xiàn)價值回收：

　?、倥c抵押人協(xié)議以抵押住宅折價或者拍賣、變賣抵押物清償借款人的銀行貸款；

　　②協(xié)議不成的，通常情況下，作為債權(quán)人的銀行通過法律訴訟的方式申請強(qiáng)制執(zhí)行抵押資產(chǎn)；

　?、凵贁?shù)情況下，抵押權(quán)人會同意債權(quán)人（銀行）通過非訴的方式處置抵押資產(chǎn)，或者在住宅類房產(chǎn)所有權(quán)人為企業(yè)（借款人）的情況下，借款人可能通過引入第三方進(jìn)行資產(chǎn)收購的方式，借款人住宅類房產(chǎn)可能與其他資產(chǎn)一并作價轉(zhuǎn)讓給收購方，此時住宅類房產(chǎn)價值取決于收購協(xié)議安排；

　　在以往的處置經(jīng)歷中，大多數(shù)的抵押住宅為司法訴訟的途徑實現(xiàn)價值回收。因此下文也將著重分析在司法訴訟情境下，抵押住宅價值回收思路及考慮因素。

　　二、抵押住宅有效性評價

　　有效的住宅抵押至少應(yīng)符合以下幾方面特征：

　　一是抵押人應(yīng)具備相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。

　　二是抵押房產(chǎn)符合法律規(guī)定，且權(quán)屬清晰。

　　下列房產(chǎn)不得抵押：

　?、贆?quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；

　?、谟糜诮逃⑨t(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

　?、哿腥胛奈锉Ｗo(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；

　?、芤岩婪ü媪腥氩疬w范圍的房地產(chǎn)；

　?、荼灰婪ú榉?、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

　?、抟婪ú坏玫盅旱钠渌康禺a(chǎn)。

　　權(quán)屬清晰是指抵押人對抵押房產(chǎn)具有合法、完整、無糾紛的所有權(quán)和充分的處置權(quán)，比如違建房屋抵押無效，部分產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)如經(jīng)濟(jì)適用住房、職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住宅等在處置時會受到一定限制，可能存在共有產(chǎn)權(quán)的一方處置房產(chǎn)而其他共有人不同意等情況。

　　對于建成的住宅房產(chǎn)抵押，遵循“房隨地走、地隨房走、房地一體”的原則，即房子和其所占用的土地只抵押其一，另外資產(chǎn)視同一并抵押，但如果存在抵押的土地權(quán)證面積大于建筑物占用土地面積，應(yīng)同時辦理土地抵押登記和房產(chǎn)抵押登記。

　　對于抵押的在建住宅，應(yīng)為合法建設(shè)且辦理抵押登記手續(xù)，對于建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，地上新增建筑物不屬于抵押財產(chǎn)，處置時需土地和建筑物一并處置，但土地的抵押權(quán)人對新增建筑物的變現(xiàn)價值無優(yōu)先受償權(quán)，如為劃撥用地抵押需經(jīng)縣級以上政府土管部門批準(zhǔn)。

　　三是抵押合同以書面形式訂立，且合法有效，抵押權(quán)依法設(shè)立，且處于法律訴訟時效內(nèi)。

　　①偽造的抵押合同或虛假的抵押登記，不具有法律效力；

　?、谧≌炔粍赢a(chǎn)抵押只有辦理了抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)才設(shè)立；

　　③法院對于超過主債權(quán)訴訟時效的抵押權(quán)不予保護(hù)，如果作為抵押權(quán)人的銀行超過主債權(quán)訴訟時效行使抵押權(quán)，此時抵押權(quán)已喪失司法保護(hù)，導(dǎo)致抵押權(quán)難以實現(xiàn)；

　?、苋绻嬖诘盅汉贤瑑?nèi)容與抵押登記內(nèi)容不一致的情況，以抵押登記內(nèi)容為準(zhǔn)。

　　三、抵押住宅回收價值評估

　　如前所述，抵押住宅的回收價值不同于正常市場條件下的市場價值，回收價值是在企業(yè)或個人無法清償債務(wù)時，被申請破產(chǎn)清算或資產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行變現(xiàn)的情境下，以抵押資產(chǎn)在未來較短期限內(nèi)實現(xiàn)的價值清償債務(wù)，多數(shù)地區(qū)法院強(qiáng)制執(zhí)行的房產(chǎn)需買受人在很短的時間內(nèi)全款支付，使其受眾有限，處置時需考慮價值折損；而市場價值是在買賣雙方自愿公平達(dá)成交易的價值。抵押住宅回收價值評估實際上是對其在強(qiáng)制變現(xiàn)情景下處置價值的評價，但有時回收價值分析又依托于正常市場情景下價值形成的判斷。

　　正常市場情境下，對于不同類型房地產(chǎn)估值而言，常用的評估方法主要有市場法、成本法、收益法等。

　　其中住宅受益于交易市場較為活躍、可比交易案例較多，通常適用于市場法。

　　市場法是“選取近期在正常市場條件下，交易雙方自愿、公平達(dá)成交易的相似案例的單價（如周邊相似情況的二手房成交價）作為受評抵押房產(chǎn)的基準(zhǔn)單價，在此基礎(chǔ)上考慮必要的價格修正，得出受評房產(chǎn)最可能的價值。特殊情況下，如景區(qū)內(nèi)用于出租的別墅，周邊沒有可供參考的市場可比案例，可以考慮采用租金法估值?！?/span>

　　遵循上述思路，對于抵押住宅回收價值的判斷，較為理想的情況是可以獲取近期相似案例的司法拍賣成交價格，作為受評抵押房產(chǎn)的基準(zhǔn)單價，在此基礎(chǔ)上考慮必要的價格修正和變現(xiàn)過程中影響因素的調(diào)整，得出受評房產(chǎn)最可能的回收價值。

　　次優(yōu)方案為獲取近期正常市場情景下相似案例的成交價格或者司法拍賣流拍價格，一般來說，由于所處的市場環(huán)境、成交方式等的不同，正常市場價格會高于相似房產(chǎn)司法拍賣成交價格，而相似房產(chǎn)的司法拍賣流拍價可能存在價格虛高的問題而高于司法拍賣成交價格，因此無論是近期正常市場情景下的成交價格還是司法拍賣流拍價格，均需要考慮其與司法拍賣成交價格之間的差異。

　　選取相似案例即確定基準(zhǔn)單價時，主要考慮：①位置相近；②用途相同；③結(jié)構(gòu)相同，根據(jù)選取的可比案例與受評抵押房產(chǎn)在面積、朝向、戶型、樓層、剩余使用年限、裝修情況、物業(yè)管理、周邊配套等方面的差異，對基準(zhǔn)單價進(jìn)行修正，得到受評抵押房產(chǎn)的修正單價，再考慮變現(xiàn)過程中影響因素的調(diào)整，進(jìn)而得出受評抵押房產(chǎn)最可能的回收價值。

　　在建住宅：“通常情況下可按照建成后可能的銷售單價乘建筑面積得到假設(shè)開發(fā)完畢銷售的價值，考慮基于目前建設(shè)進(jìn)度估算后續(xù)可能發(fā)生的建設(shè)投入、相關(guān)稅費、預(yù)期利潤空間等因素影響及變現(xiàn)過程中影響因素的調(diào)整，得出在建住宅可能的回收價值?！?/span>

　　此外，極少數(shù)情況下，抵押住宅可能已經(jīng)完成拍賣流程但尚未進(jìn)入分配程序，此時拍賣價值應(yīng)作為抵押房產(chǎn)的變現(xiàn)價值，考慮扣除必要的稅費及其他可能發(fā)生的優(yōu)先扣減的金額后作為抵押住宅的回收價值。

　　四、抵押住宅回收時間評估

　　對于通過司法訴訟方式實現(xiàn)抵押住宅回收的情況，回收時間主要取決于法律訴訟進(jìn)度，即通過評估時點所處的訴訟時點，倒推變現(xiàn)所需時間。

　　通常情況下，法律訴訟程序包括訴前保全、起訴、立案、文書送達(dá)、調(diào)解、判決、執(zhí)行等，全部程序耗時約在2～3年左右，具體情況需結(jié)合各地區(qū)司法環(huán)境判斷，但對于存在政府干預(yù)、區(qū)域司法效率低下、債務(wù)人故意拖延、跨省首封等情況的，對回收時間會有較大影響。

　　對于通過企業(yè)重組的方式實現(xiàn)抵押住宅回收的情況，回收時間主要取決于重組安排。

　　五、抵押住宅變現(xiàn)影響因素

　　處置實務(wù)中，有些因素既影響回收價值，又影響回收時間，主要包括以下幾方面：

　　1.租賃影響

　　對于附租賃權(quán)的抵押資產(chǎn)而言，如果租賃在抵押前，處置抵押物不影響租賃合同的履行，即在租賃期內(nèi)法院帶租拍賣，在租賃有效期內(nèi)租賃合同對抵押物受讓人繼續(xù)有效，同時在處置抵押物時，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)；

　　如果租賃在抵押后，抵押物處置后，租賃合同對抵押物買受人不具有法律效力，但抵押物處置時，如果租賃狀態(tài)對抵押權(quán)實現(xiàn)產(chǎn)生影響，法院應(yīng)在去除租賃權(quán)后執(zhí)行拍賣流程，鑒于此，通常為規(guī)避抵押物處置過程中可能來自承租人的阻礙，作為債權(quán)人的銀行會要求承租人和出租人簽訂承租人在處置抵押物時放棄租賃或放棄優(yōu)先購買權(quán)的承諾書。

　　租賃的住宅多用于居住，少數(shù)為小型企業(yè)辦公使用，年租金規(guī)模有限，清償企業(yè)銀行貸款本息的效果甚微，且即使抵押物所有權(quán)人拖欠銀行貸款，租戶為維持和業(yè)主的關(guān)系，傾向于將租金直接交給抵押物所有權(quán)人，銀行難以控制租金，故通常情況下，附屬的租賃權(quán)會對抵押物回收價值產(chǎn)生影響。

　　一方面，租賃在抵押前存在，如果買受人對抵押物后續(xù)用途為出租，但現(xiàn)有租賃合同約定的租期、租金等條件可能無法滿足買受人對后續(xù)租賃的預(yù)期，如果買受人對抵押物后續(xù)用途為自用，需待租賃合同履行到期才能騰空使用，整體上可能存在附租賃權(quán)的房產(chǎn)與買受人需求契合度不高的情況，導(dǎo)致潛在買受人數(shù)量減少，影響抵押物回收價值；

　　另一方面，租賃于抵押后設(shè)立，即使承租人簽訂放棄租賃或優(yōu)先購買權(quán)的承諾書，但實際執(zhí)行中仍可能存在承租人不予配合的情況，抵押物騰空過程可能會遭遇阻力，如果抵押權(quán)人急于處置，可能會與承租人私下協(xié)商讓渡部分利益，影響抵押物回收價值。

　　而出現(xiàn)下述情況時則會加大抵押房產(chǎn)處置難度，價值方面可能需要處以較大的折扣才能變現(xiàn)：

　　①剩余租賃期長；②租金遠(yuǎn)低于市場水平；③租金已一次性全部支付；④租賃合同解約成本高。

　　此外，對于存在債務(wù)人為對抗銀行行使抵押權(quán)而與第三方惡意串通虛構(gòu)租賃關(guān)系的情況，如租金價格明顯不合理或偽造租金證據(jù)，雖然法院不予支持承租人阻止移交占有抵押資產(chǎn)的請求，但實際執(zhí)行中受制于調(diào)查取證等因素影響，對回收時間會有較大程度的影響，特殊情況下可能影響回收價值。

　　2.區(qū)域經(jīng)濟(jì)景氣度影響

　　區(qū)域經(jīng)濟(jì)景氣度是指區(qū)域經(jīng)濟(jì)運行狀態(tài)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的活躍程度、繁榮程度。

　　區(qū)域經(jīng)濟(jì)景氣，體現(xiàn)為區(qū)域生產(chǎn)增長、商業(yè)活躍、市場繁榮，帶動抵押資產(chǎn)市場需求旺盛，資產(chǎn)變現(xiàn)相對容易；區(qū)域經(jīng)濟(jì)不景氣，體現(xiàn)為區(qū)域市場疲軟、商業(yè)活動低迷，影響抵押資產(chǎn)市場需求，資產(chǎn)變現(xiàn)難度加大，可能以更低的折扣折價處置。

　　可見，區(qū)域經(jīng)濟(jì)景氣度通過影響市場需求對未來抵押資產(chǎn)處置時點的價格產(chǎn)生影響。整體上，經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的區(qū)域資產(chǎn)處置市場較為活躍，抵押資產(chǎn)易于變現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)區(qū)域資產(chǎn)處置市場低迷，抵押資產(chǎn)變現(xiàn)困難。

　　3.區(qū)域司法環(huán)境影響

　　部分區(qū)域受制于經(jīng)濟(jì)、政治、社會結(jié)構(gòu)等方面的原因，區(qū)域司法運轉(zhuǎn)比較容易受到外部環(huán)境的影響，尤其是受制于來自地方政府的行政壓力，地方法院很難做到獨立審判，比如企業(yè)違約涉及到群體事件、涉及到地方納稅大戶的問題等，可能在地方政府干預(yù)下，作為債權(quán)人的銀行無法在法院立案，對回收價值和回收時間影響很大。

　　此外，如果區(qū)域法院存在因辦事效率不高導(dǎo)致案件大量積壓的情況，區(qū)域整體司法執(zhí)行進(jìn)度緩慢，對回收時間造成較大影響。