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房地產(chǎn)抵押典當(dāng)實(shí)際操作中的處理
發(fā)布時(shí)間：17-06-19 點(diǎn)擊數(shù)：
一、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)?shù)母拍?/span>
房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)時(shí)，需依法辦理抵押登記，登記是房地產(chǎn)抵押的法定環(huán)節(jié)，是抵押合同生效的前提條件。房地產(chǎn)抵押貸款，俗稱“借樓”或“按揭”,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資和普通百姓借資購(gòu)房的常用形式，以房地產(chǎn)抵押方式保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，在現(xiàn)實(shí)生活中極為普遍，而抵押登記基于房屋和土地的不可移動(dòng)性，也具有不可分離的特性，在房地產(chǎn)抵押設(shè)定過(guò)程中往往存在著諸多法律問(wèn)題，產(chǎn)生的抵押糾紛也日益增多。
二、房地產(chǎn)抵押典當(dāng)實(shí)際操作中的處理
1、抵押登記的屬地管理原則?！段餀?quán)法（草案）》第10條“不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理”.屬地管理，是我國(guó)房地產(chǎn)管理法律、法規(guī)規(guī)定的一項(xiàng)重要原則。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，決定了房地產(chǎn)抵押登記的屬地管理，即房地產(chǎn)不能跨區(qū)域抵押，也不能跨區(qū)域登記。
2、在建工程抵押登記與預(yù)購(gòu)商品房按揭貸款登記的兩難選擇。主要表現(xiàn)在：在建的商品房作為在建工程抵押的，已經(jīng)預(yù)售的部分能否再作為抵押物設(shè)定抵押，作為權(quán)屬登記機(jī)關(guān)負(fù)有查明事實(shí)的責(zé)任，困難在于開(kāi)發(fā)商申報(bào)的情況難以掌握，很容易形成在建工程與商品房期權(quán)重復(fù)抵押的局面，大大增加了銀行部門的貸款風(fēng)險(xiǎn)和登記機(jī)關(guān)的行政責(zé)任。
3、私營(yíng)醫(yī)院、學(xué)校的房地產(chǎn)能否設(shè)定抵押?jiǎn)栴}。在實(shí)際辦理抵押登記時(shí)，各地的操作大不相同，有的予以登記；有的認(rèn)為只要是以醫(yī)院、學(xué)校的名義登記的房地產(chǎn)，一律按公益房地產(chǎn)不予辦理房地產(chǎn)抵押登記，這對(duì)大量的私營(yíng)醫(yī)院、私立學(xué)校極為不公，對(duì)它們的發(fā)展前景影響較大。
4、農(nóng)民私房能否抵押?jiǎn)栴}。事實(shí)上，隨著城鄉(xiāng)戶籍制度的改革，民工大量進(jìn)城務(wù)工并經(jīng)商買房，農(nóng)村已出現(xiàn)了相當(dāng)數(shù)量的空置房屋，造成了農(nóng)民財(cái)產(chǎn)和有限資源的浪費(fèi)，農(nóng)民要求辦理私房抵押的呼聲逾來(lái)逾高。允許農(nóng)民私房抵押，同樣面臨一個(gè)在操作上的法律難題。目前，我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)管理法律還沒(méi)有把農(nóng)村集體土地上的房屋納入登記范圍。
5、期房抵押后的銷售問(wèn)題。因期房抵押，只需提供當(dāng)事人與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房購(gòu)房合同、個(gè)人的收入證明等到手續(xù)，至使許多開(kāi)發(fā)商簽訂大量的虛賣房屋銷售合同，在銀行辦理了期房抵押后，又將已抵押的商品房出售給真正的購(gòu)房人。待商品房竣工交付使用后，致使真正的購(gòu)房人長(zhǎng)期無(wú)法辦理房屋權(quán)屬證書(shū)。從新聞媒體披露的事實(shí)看，情況異常嚴(yán)重，應(yīng)當(dāng)引起政府有關(guān)部門予以高度關(guān)注，并從房地產(chǎn)管理法律和政策上給予禁止、堵塞漏洞，不給不法分子或投機(jī)商有可乘之機(jī)。
