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土地使用權(quán)抵押貸款風(fēng)險
發(fā)布時間：17-02-20 點擊數(shù)：
一、土地使用權(quán)抵押概念
根據(jù)《擔(dān)保法》規(guī)定，抵押指的是債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對某一特定財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依照規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償?！稉?dān)保法》所包括的可以抵押的財產(chǎn)包括：
1、抵押人所有的房屋和其他地上定著物。
2、抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)。
3、抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物。
4、抵押人依法有權(quán)處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)。
5、抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。
6、依法可以抵押的其他財產(chǎn)。
接下來本文將重點講述可以抵押財產(chǎn)中的第三點，即國有土地使用權(quán)。
二、土地使用權(quán)抵押常見風(fēng)險點
1、土地使用權(quán)對房屋所有權(quán)的限制
根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第三十一條
“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押”
這就是俗稱的“地隨房走、房隨地走”。如果存在地上定著物，則無論是以房產(chǎn)作抵押還是以房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押，都必須堅持“房地一致”的原則，具體表現(xiàn)為由于沒有房屋權(quán)屬證明或者單個抵押一方的價值已經(jīng)足夠等原因，借款方只愿意抵押房屋或只提供土地使用權(quán)抵押，不能或不愿同時提供二者合一的抵押，使得此種抵押擔(dān)保出現(xiàn)法律風(fēng)險，商品房和商鋪例外。
2、超期未開發(fā)建設(shè)收回風(fēng)險
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條規(guī)定：
“以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)，但是，因不可抗力或者政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必須的前期工作造成動工開發(fā)延遲的除外。”
因此，在進行土地抵押時，應(yīng)了解該土地取得時間、目前開工進展情況、是否存在被收回的風(fēng)險。
3、抵押登記不規(guī)范風(fēng)險
目前，有的地區(qū)采用房地統(tǒng)一抵押登記制度，有的采用分開抵押登記制度。例如，在進行土地及地上建筑物（均有證）抵押登記時，有的地區(qū)需要同時在土地局和房產(chǎn)局分別進行抵押登記，有的地區(qū)則只需要在房產(chǎn)局進行合并抵押登記。此外，在實際操作中會發(fā)現(xiàn)，針對部分地上建筑物無證的情況，有的地區(qū)只要將地上建筑物一并納入抵押范圍，則可以在土地局一并辦理抵押登記，但有的地區(qū)只接受有權(quán)屬證明的財產(chǎn)抵押或者在建工程抵押，但是進行在建工程抵押的相關(guān)要求較為嚴(yán)格，因此，一些無證件的地上建筑物很難一并抵押，這就造成了處置的難度。
4、使用權(quán)不明或爭議瑕疵風(fēng)險
第一、土地使用權(quán)上存在租賃權(quán)。法律規(guī)定買賣不破租賃，如果初分抵押土地財產(chǎn)時，土地權(quán)利上存在土地租賃權(quán)利，土地的購買者將會減少或土地價格大打折扣，損害抵押權(quán)人利益。
第二、依法被扣押、查封、監(jiān)管或采取其他訴訟保全措施的國有土地使用權(quán)。對于已經(jīng)被有關(guān)機關(guān)采取強制措施的土地使用權(quán)，因其權(quán)利已經(jīng)或暫時喪失完整性，可能影響后續(xù)抵押權(quán)的行使，故不能成為抵押物。
第三、土地沒有達到開發(fā)強度，以該國有土地使用權(quán)抵押的，抵押無效。
三、貸前風(fēng)險防范措施
1、加強對土地取得方式的了解
土地的取得方式包括劃撥、出讓、拍賣等。目前實際操作中接觸較多的土地取得方式為出讓，但是存在部分通過劃撥方式取得的土地，這類土地在變現(xiàn)時必須補交出讓金，這將導(dǎo)致在抵押權(quán)實現(xiàn)過程中實際所剩土地價款有限。此外，部分用途的土地使用權(quán)進行抵押時，由于其用途較難處置，容易造成抵押風(fēng)險?！段餀?quán)法》第三十七條規(guī)定“學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施”屬于禁止抵押的財產(chǎn)，但是“其他社會公益設(shè)施”屬于難以界定的邊界范疇，比如鐵路用地、街巷用地等，如果將這類土地使用權(quán)進行抵押，在抵押權(quán)實現(xiàn)時將會造成抵押權(quán)人的損失。
2、加強對土地未來規(guī)劃情況的了解
在進行授信審查時，應(yīng)該了解每宗土地的土地信息，包括規(guī)劃用途、地類、權(quán)屬、地價、土地建筑密度等情況。對擬進行抵押的地塊，要了解現(xiàn)狀信息、土地權(quán)利的限制性條款等。同時，應(yīng)該重點審查土地目前開工建設(shè)情況，謹防超期未開發(fā)被政府收回。
3、合理設(shè)計授信方案
針對土地使用權(quán)抵押，如果土地上有在建工程，最好一并進行在建工程抵押登記，設(shè)計授信方案的時候可以參照房地產(chǎn)開發(fā)貸款，明確貸款期限、制定合理的還款計劃、按照項目開發(fā)進度分次提款，例如，可以允許先行提用一定的授信敞口，待地上建筑物可以一并辦理在建工程抵押時再行發(fā)放剩余敞口。
4、貸后風(fēng)險防范措施
第一、動態(tài)掌握當(dāng)?shù)赝恋卣?/span>
定期掌握各地指導(dǎo)地價情況，關(guān)注土地實際價值以及二級市場交易情況等，避免土地實際價值貶值造成銀行債權(quán)風(fēng)險敞口增大情況。同時應(yīng)關(guān)注抵押登記政策變化，目前多地已進行抵押登記中心合并，設(shè)立不動產(chǎn)登記中心。抵押權(quán)人應(yīng)了解各地具體的抵押登記政策，避免造成抵押登記不規(guī)范無效情況。
第二、定期進行現(xiàn)場走訪
加大平行作業(yè)走訪頻率，定期進行現(xiàn)場走訪，跟進了解產(chǎn)權(quán)證辦妥時間，針對設(shè)定在建工程抵押擔(dān)保時，應(yīng)重點關(guān)注對在建工程的持續(xù)投入形成的資產(chǎn)是否納入了抵押資產(chǎn)；在項目實施過程中是否存在完工風(fēng)險，如發(fā)生建設(shè)資金出現(xiàn)較大缺口或自有資金不能完全按計劃到位、成本大幅超計劃增加、抵押主體較大人員變動或項目規(guī)劃變動較大等情況。
第三、關(guān)注抵押人生產(chǎn)經(jīng)營情況變化
例如企業(yè)名稱是否發(fā)生變更、生產(chǎn)經(jīng)營情況是否出現(xiàn)惡化等。謹防因企業(yè)名稱變更，而土地證以及他項權(quán)證未進行相應(yīng)抵押人名稱變更而造成抵押登記效力不足等風(fēng)險隱患。
第四、加強貸后管理手段
在實際操作中，曾出現(xiàn)將土地使用權(quán)抵押給第一抵押權(quán)人，而之后又將地上建筑物抵押給第二抵押權(quán)人，因為貸后管理工作不到位，實際中經(jīng)常出現(xiàn)抵押人再次抵押情況出現(xiàn)。針對這種情況有兩種觀點，第一種觀點認為，這兩個抵押合同都是無效的，因為這兩個合同都違反了“房隨地走、地隨房走”的原則。第二種觀點認為抵押人將土地使用權(quán)抵押給他人以后，由于土地使用權(quán)和地上房屋的不可分離性，意味著他已經(jīng)將土地之上的房屋抵押給他人，如果以后再將地上建筑物抵押給他人，則此種行為無效，針對這種糾紛情況在處置過程中只能以訴訟方式解決。因此，為了防范相關(guān)授信風(fēng)險事件發(fā)生，針對僅采用土地使用權(quán)進行抵押的，應(yīng)嚴(yán)格跟進項目開發(fā)進度，一旦在建工程可以辦理抵押，應(yīng)在第一時間通知抵押人配合辦理相關(guān)抵押工作，后續(xù)可以辦理產(chǎn)權(quán)證時再轉(zhuǎn)為正式房產(chǎn)抵押登記。
