一、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)辦法是依照被評(píng)估房屋的常用結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)、用料情況計(jì)算重置完全價(jià)值，然后按各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成情況的新舊程度折扣，而確定現(xiàn)值。城鎮(zhèn)各種所有制房屋進(jìn)行交易、互換、抵押、拍賣、典當(dāng)、轉(zhuǎn)讓、析產(chǎn)、兼并、價(jià)撥、劃撥、拆遷或以房抵債、入股、投資等，涉及房屋價(jià)格的活動(dòng)，均依照本辦法評(píng)估作價(jià)。
二、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)原則：是以房屋重置完全價(jià)值確定各類房屋的價(jià)值為房屋評(píng)估計(jì)價(jià)的基本原則。
房屋重置完全價(jià)值是指房屋評(píng)估時(shí)前一年重新建造該類房屋應(yīng)花費(fèi)的全部投資。
重置完全價(jià)值的確定，包括建筑安裝工程造價(jià)、室外工程費(fèi)、土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及房屋座落地段、朝向、樓層等調(diào)節(jié)因素的增減價(jià)值。
１．建筑安裝工程造價(jià)（簡(jiǎn)稱工程造價(jià)），一律按房屋評(píng)估時(shí)前一年執(zhí)行的《XX省建筑工程預(yù)算定額》及各市發(fā)布的單位估價(jià)表、《XX省統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額單位價(jià)目表》、XX省建筑安裝工程費(fèi)用定額以及有關(guān)規(guī)定，編制預(yù)算成本。在編制預(yù)算成本時(shí)，施工安裝企業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定，省轄市按地市級(jí)企業(yè)取費(fèi)，縣或縣級(jí)市按縣市級(jí)企業(yè)取費(fèi)；材料價(jià)格的調(diào)整系數(shù)，一律按當(dāng)年當(dāng)?shù)卣?guī)定的材料價(jià)格調(diào)整系數(shù)及規(guī)定按實(shí)際調(diào)整的材料差價(jià)，合理確定。工程造價(jià)為確定重置完全價(jià)置的基礎(chǔ)。
２．室外工程費(fèi)，系指建筑物以外與建筑物直接配套的上下水設(shè)備、電照、甬路和化糞井等工程費(fèi)用。
３．土地征用費(fèi)，系指按《土地管理法》核定的征用土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)。
４．拆遷補(bǔ)償費(fèi)，系指拆除房屋收購(gòu)費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)、搬家費(fèi)、停業(yè)損失費(fèi)等。
?。担课葑涞囟我蛩兀唧w表現(xiàn)為以級(jí)差地租為基礎(chǔ)的地段差價(jià)。各市、縣房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)各地土地級(jí)差情況，劃分若干地段，確定相應(yīng)的地段差價(jià)。朝向差價(jià)，各地房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，依據(jù)房屋的不同朝向，確定不同的差價(jià)率。單元內(nèi)各朝向增減差價(jià)率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。樓層差價(jià)，各地房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)多層或高層住宅的具體情況，確定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格樓層和其余各樓層的差價(jià)率。各樓層增減差價(jià)率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。
６．根據(jù)房屋的特殊結(jié)構(gòu)，對(duì)于房屋的重置完全價(jià)值還可作出增加或減少的規(guī)定。對(duì)于房屋特殊屋面做法和墻體厚度，應(yīng)以當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)和通用的做法及厚度為基礎(chǔ)計(jì)算調(diào)整分值。室內(nèi)凈高，一般居住用房以室內(nèi)凈高２．８米為基礎(chǔ)，在其他條件不變的情況下，每增高或降低１０厘米，房屋建筑造價(jià)即增加或減少２％左右，可按此計(jì)算其調(diào)劑分值。對(duì)于禮堂、劇院以及房屋的地下室、暗樓、借墻、共墻等，均可結(jié)合房屋建筑的實(shí)際情況和技術(shù)、業(yè)務(wù)上的具體規(guī)定，作出增減價(jià)值的規(guī)定。
三、房屋分類：按部頒《城市房產(chǎn)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定，房屋常用結(jié)構(gòu)分為四類七等
?。保摻罨炷两Y(jié)構(gòu)：全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)等房屋。這類房屋一般內(nèi)外裝飾良好，設(shè)備比較齊全。
２．磚混結(jié)構(gòu)一等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹面、涂料粉刷或清水墻等，并有陽臺(tái)，內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。
?。常u混結(jié)構(gòu)二等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻是清水墻，沒有陽臺(tái)，內(nèi)部設(shè)備不全的非單元式住宅或其它房屋。
?。矗u木結(jié)構(gòu)一等：材料上等、標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木（石料）結(jié)構(gòu)，這類房屋一般是外部有裝修處理，內(nèi)部設(shè)備完善的庭院式或花園洋房等高級(jí)房屋。
５．磚木結(jié)構(gòu)二等：結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內(nèi)有專用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)房屋。
６．磚木結(jié)構(gòu)三等：結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、材料較差，室內(nèi)沒有專用上、下水等設(shè)備，較低級(jí)的磚木結(jié)構(gòu)房屋。
?。罚?jiǎn)易結(jié)構(gòu)：如簡(jiǎn)易樓、平房、木板房、磚坯、土草房、竹木捆綁房等。
在評(píng)估時(shí)，如建筑情況復(fù)雜，各地可根據(jù)具體情況，在每等內(nèi)可再分級(jí)。有些房屋介于兩個(gè)等級(jí)之間，應(yīng)以主要結(jié)構(gòu)為主定級(jí)。
四、房屋耐用年限及殘值率：
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｜ 房 屋 結(jié) 構(gòu) ｜ ｜ ｜
｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜耐用年限 ｜ 殘 值 率 ｜
｜ 類 別 ｜ 等 級(jí) ｜ ｜ ｜
｜－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－｜
｜１．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) ｜ ｜ ６０—８０年 ｜ ０｜
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｜２．磚混結(jié)構(gòu) ｜ 一 等 ｜ ｜ ２％ ｜
｜ ｜ 二 等 ｜ ４０—６０年 ｜ ｜
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｜ ｜ 一 等 ｜ ｜ ６％ ｜
｜３．磚木結(jié)構(gòu) ｜ 二 等 ｜ ３０—５０年 ｜ ４％｜
｜ ｜ 三 等 ｜ ｜ ３％ ｜
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｜４．簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) ｜ ｜ １０—１５年 ｜ ３％｜
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五、房屋新舊程度的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)：房屋新舊程度評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)（見附表一），是根據(jù)部頒《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（試行）》，參考典型代表城市的有關(guān)資料確定，原則上將房屋按常用結(jié)構(gòu)分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)四種類型。這四種類型房屋的新舊程度，都是以各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分十二個(gè)工種項(xiàng)目的狀況評(píng)估的。評(píng)估的房屋新舊程度，應(yīng)與相應(yīng)的質(zhì)量等級(jí)相吻合。
如下表：
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｜ 質(zhì) 量 等 級(jí) ｜ 新 舊 程 度 ｜ 備 注 ｜
｜－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ 完 好 房 ｜ 十、九、八成 ｜ ｜
｜－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－｜｜
｜ 基本完好房 ｜ 七、六成 ｜ ｜
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｜ 一般損壞房 ｜ 五、四成｜確定需要拆除改建的危險(xiǎn)房按殘值計(jì)算其現(xiàn)值｜
｜－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－｜｜
｜ 嚴(yán)重?fù)p壞房 ｜ 三成 ｜ ｜
｜－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－｜｜
｜ 危 險(xiǎn) 房 ｜ 二、一成 ｜ ｜
六、房屋建筑面積的計(jì)算：房屋評(píng)估計(jì)價(jià)一律按房屋的建筑面積（平方米）計(jì)算其價(jià)值。戶建筑面積計(jì)算公式：本棟房屋總建筑面積戶建筑面積＝戶使用面積×－－－－－－－－－－本棟房屋總使用面積房屋建筑面積按國(guó)家經(jīng)委《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定計(jì)算。房屋使用面積按建設(shè)部《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定計(jì)算（其規(guī)定附后）。
七、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)方法：以房屋的建筑面積（平方米）、按測(cè)定的重置單價(jià)計(jì)算房屋重置完全價(jià)值（原值），根據(jù)評(píng)估的房屋新舊程度，計(jì)算房屋現(xiàn)值（凈值）。其計(jì)算公式如下：
１．房屋重置完全價(jià)值（原值）＝房屋建筑總面積×房屋重置單價(jià)±房屋的增減價(jià)值
?。玻课莠F(xiàn)值（凈值）＝房屋重置完全價(jià)值（原值）×評(píng)估的房屋新舊程度（％）
?。常课輵?yīng)提折舊＝房屋重置完全價(jià)值（原值）－房屋現(xiàn)值（凈值）。
?。矗暾叟f額＝房屋重置完全價(jià)值（原值）×（１－殘值率）÷耐用年限
?。担暾叟f率＝年折舊額÷房屋重置完全價(jià)值（原值）×１００％
?。叮锌墒褂媚晗蓿椒课莸哪陀盟蕖猎u(píng)估的房屋新舊程度（％）
八、房屋評(píng)估計(jì)價(jià)工作程序：
１．凡進(jìn)行房屋評(píng)估作價(jià)的單位和個(gè)人，必須持有關(guān)證件向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理處（所）申報(bào)，由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理處（所）安排專業(yè)評(píng)估人員進(jìn)行評(píng)估作價(jià)。
?。玻u(píng)估人員要對(duì)房屋圖卡資料復(fù)查核對(duì)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察、測(cè)繪、評(píng)議，準(zhǔn)確丈量房屋的建筑面積、使用面積，調(diào)查房屋的建筑年代、朝向、層次和用途，按照房屋評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)勘察記錄房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的完損等級(jí)、新舊程度和房屋的增減價(jià)值。
３．整理勘察記錄，計(jì)算房屋的重置完全價(jià)值（原值）、現(xiàn)值（凈值），尚可使用年限、殘值等。
?。矗硖顚懛课萃険p等級(jí)勘估表和房屋價(jià)值評(píng)估表（見附表二、三），作為提供確定房屋價(jià)格的依據(jù)。
九、各市、縣房地產(chǎn)主管部門可依據(jù)本辦法結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定具體實(shí)施細(xì)則。
房屋建筑面積和使用面積的計(jì)算
一、房屋建筑面積的計(jì)算
房屋建筑面積是指一幢房屋的總面積。從房屋的外墻勒腳線以上的外圍水平面積算起，包括結(jié)構(gòu)本身（如墻、柱）占用的面積在內(nèi)。多層建筑按各層建筑面積總和計(jì)算。
國(guó)家經(jīng)委頒布《建筑面積計(jì)算規(guī)則》如下：
?。保?jì)算建筑面積的范圍
（１）單層建筑物不論其高度如何均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。
?。ǎ玻└叩吐?lián)跨的單層建筑物，如需分別計(jì)算建筑面積，當(dāng)高跨為邊跨時(shí)，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長(zhǎng)度乘以勒腳以上外墻表面至高跨中柱外邊線的水平寬度計(jì)算；當(dāng)高跨為中跨時(shí)，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長(zhǎng)度乘以中柱外邊線的水平寬度計(jì)算。
?。ǎ常┒鄬咏ㄖ锏慕ㄖ娣e按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。
?。ǎ矗┑叵率?、半地下室、地下車庫、倉(cāng)庫、商店、地下指揮部等及相應(yīng)出口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計(jì)算。
?。ǎ担┯蒙罨A(chǔ)做地下架空層加以利用，層高２．２米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。
?。ǎ叮┢碌亟ㄖ锢玫跄_做架空層加以利用，層高超過２．２米時(shí)，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。
（７）穿過建筑物的通道、建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。
（８）圖書館的書庫按書架層計(jì)算建筑面積。
（９）電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。
?。ǎ保埃┪枧_(tái)燈光控制室按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。
?。ǎ保保┙ㄖ飪?nèi)的技術(shù)層，層高超過２．２米的，應(yīng)計(jì)算建筑面積。
?。ǎ保玻┯兄昱癜粗鈬矫娣e計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱的雨篷按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。
?。ǎ保常┯兄能嚺铩⒇浥?、站臺(tái)等按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積；單排柱、
獨(dú)立柱的車棚、貨棚、站臺(tái)等按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。
?。ǎ保矗┩怀鑫菝娴挠袊o(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。
?。ǎ保担┩怀鰤ν獾拈T斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。
?。ǎ保叮┓忾]式陽臺(tái)、挑廊，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽臺(tái)、挑陽臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。
?。ǎ保罚┙ㄖ飰ν庥许斏w和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。
（１８）兩個(gè)建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。
無頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。
（１９）室外樓梯做為主要通道和用于疏散的，均按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積；樓內(nèi)有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。
?。ǎ玻埃┛缭狡渌ㄖ?、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積，多層者按多層計(jì)算。
?。玻挥?jì)算建筑面積的范圍
?。ǎ保┩怀鰤γ娴臉?gòu)件配件和藝術(shù)裝飾，如柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等。
（２）檢修、消防等用的室外爬梯。
（３）層高在２．２米以內(nèi)的技術(shù)層。
（４）構(gòu)筑物，如：獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油（水）池、貯倉(cāng)、圓庫、地下人防干、支線等。
?。ǎ担┙ㄖ飪?nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)、及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。
（６）沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。
?。ǎ罚﹩螌咏ㄖ?nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。
?。ǎ福痈咝∮冢玻裁椎纳罨A(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。
二、房屋使用面積的計(jì)算
使用面積按部頒《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定計(jì)算。其規(guī)定：
１．套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總面積。
?。玻S層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。
?。常话诮Y(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。
?。矗畠?nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入使用面積。
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