房屋抵押權(quán)優(yōu)于承租權(quán)

　　2014年8月，我承租朋友王某的門臉房做生意，租期5年。今年2月中旬，我被法院告知，要求我搬離該房屋，方知王某于2010年就將該房屋抵押給銀行貸款，王某因生意虧損不能償還銀行貸款，銀行遂向法院起訴，拍賣該房屋以償還銀行貸款。請問：我能否以“買賣不破租賃”為由繼續(xù)承租該房屋？
　　
　　融耀律師事務(wù)所律師沈雁群解答，“買賣不破租賃”是民事領(lǐng)域內(nèi)一項通用原則，即在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響，買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由，否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。然而，并非所有情形都適用于“買賣不破租賃”的原則。
　　
　　《最高院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第20條規(guī)定，租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，法院應(yīng)予以支持。但租賃房屋具有下列兩種情形或當(dāng)事人另有約定的除外：1、房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)，發(fā)生所有權(quán)變動的；2、房屋在出租前已被法院依法查封的。
　　
　　《最高院關(guān)于適用擔(dān)保法若干問題的解釋》第66條還規(guī)定，抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，若抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；若抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。
　　
　　根據(jù)上述法律規(guī)定可知，我國法律允許抵押人將房屋抵押后再出租，但這種情況下抵押權(quán)優(yōu)先于承租權(quán)，不能適用“買賣不破租賃”的原則。您的朋友王某在您承租該房屋時未告知您該房屋已抵押給銀行的事實，現(xiàn)因抵押權(quán)實現(xiàn)或王某的房屋被法院查封后拍賣以償還銀行貸款，致使您不能繼續(xù)租賃該房屋，王某應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，并賠償您的相關(guān)損失。