按揭買房退房糾紛的法律思考

       近兩年隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力的增大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)也不斷下滑，城市的房?jī)r(jià)也有不同程度的下跌，房?jī)r(jià)下跌前后的差異比較大，這就導(dǎo)致出現(xiàn)了越來(lái)越多的退房糾紛。在退房糾紛中，按揭買房由于牽扯多種法律關(guān)系，按揭買房退房糾紛就顯得有些復(fù)雜。

　　從法律角度講，按揭買房者要退房的情況下，存在兩種法律關(guān)系，一種是購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間的買賣合同關(guān)系，購(gòu)房者作為買賣合同的一方，可以依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定行使合同解除權(quán)；另一種關(guān)系是按揭買房者和銀行之間的關(guān)系，按揭買房者在買房之初只是向開(kāi)發(fā)商支付了首付款，剩余部分由購(gòu)房者用所購(gòu)房屋在銀行貸款支付給開(kāi)發(fā)商。那么，退房時(shí)已按揭的貸款誰(shuí)來(lái)還？首先由于購(gòu)房合同被解除，開(kāi)發(fā)商從購(gòu)房者處取得的所有購(gòu)房款項(xiàng)均應(yīng)返還購(gòu)房者。購(gòu)房者申請(qǐng)的銀行按揭貸款，也是購(gòu)房款的一部分，也應(yīng)一并返還給購(gòu)房者。然后，購(gòu)房者應(yīng)依據(jù)《貸款通則》第三十二條第五款：借款人提前歸還貸款，應(yīng)當(dāng)與銀行協(xié)商，將剩余貸款本息提前還給銀行。一般在順利的情況下雙方是可以按照上述方法處理按揭買房退房糾紛中的法律關(guān)系。

　　但是，在實(shí)踐中，能夠按照上述方法處理退房糾紛的是少之又少。陜西省富平縣人民法院在2016年受理一起按揭買房退房案件，原告只起訴開(kāi)發(fā)商要求退房，但對(duì)于購(gòu)房中在銀行的貸款，案件并未涉及。但是本案存在的現(xiàn)實(shí)情況是，如果依法判令開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者退還房款，解除雙方的買賣合同關(guān)系，勢(shì)必會(huì)是一方利息受損。因?yàn)橘?gòu)房者除過(guò)首付款的部分剩余購(gòu)房款是用所購(gòu)房屋抵押在銀行抵押貸款，如果解除購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商之間的買賣合同，退還購(gòu)房者全部購(gòu)房款，若購(gòu)房者不歸還銀行貸款，銀行只能行使其對(duì)房屋的抵押權(quán)，如此開(kāi)發(fā)商的定然不會(huì)同意。因此在處理按揭買房退房糾紛的時(shí)候，一定要考慮到上述情況，否則會(huì)造成案件的處理結(jié)果達(dá)不到法律效果和社會(huì)效果的統(tǒng)一。所以，在處理上述案件時(shí)候，應(yīng)該讓開(kāi)發(fā)商將將退購(gòu)房款分為兩部分，其中屬于購(gòu)房者首付款的部分直接退還給購(gòu)房者。屬于購(gòu)房者向銀行借款的部分直接交還給銀行，并視為購(gòu)房者已向銀行提前還款。我國(guó)中國(guó)人民銀行《個(gè)人住房貸款管理辦法》第30條規(guī)定：抵押人或出質(zhì)人按合同規(guī)定償還全部貸款后，抵押物或質(zhì)物返還抵押人或出質(zhì)人，借款合同終止。這樣處理才能達(dá)到各方利益的平衡，是案件的處理結(jié)果達(dá)到法律效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一。